◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探财经

(资料图片仅供参考)

2021年以来，房企最大的困扰是什么？

不怕房子卖得不好，就怕“银行掐住脖子”。也就是说，再融资严重受阻。

房地产作为资金密集型行业，房企离开了杠杆，无意于“温水煮青蛙”，慢慢等死。

何况，近期一系列“支持房企合理融资”的表态及融资试点动作，在一些房企看来，等多就是服了一副“止疼药”，但对于更多民营房企，连服药的机会都还没有。

近日，广东地产商会发出强烈呼吁，可参考地产密探近日刊发的《止疼药？民营房企呼吁：应统一存量贷展期标准，3年左右！》一文。

相关新政策出炉之前，各大房企应做的是发挥自身优势，开源节流，即便是信托、资管等非标融资，那又有何妨？

据第三方权威平台最新披露，天津信托正在受托发售“尚实致远9号集合资金信托计划（第1期）”，发行募集规模10亿元，期限12个月，收益率6.4%-7.5%，为权益性投资。

此次信托募资的融资方为北京凯晨置业，唯一出资股东为中国金茂。

信托募资的99%用于通过认购“嘉兴彤诚有限合伙”企业份额，向凯晨置业进行永续债投资，该融资方最终将信托资金置换债务，剩余的1%资金作为信托业保障基金。

通俗地说，可以看成是中国金茂发行永续债计划，投资方包括“嘉兴彤诚”有限合伙，“嘉兴彤诚”又将引入该信托所募10亿元资金。

然后，中国金茂拿到这笔巨额资金后，以新发的永续债名义去置换公司存量债务。

据地产密探研究观察，房企以“权益投资”吸引信托募集资金及“曲线”置换公司债务的操作思路目前并不多见。

很多人可能会疑惑，中国金茂作为知名的大型地产央企，主体信用评级“AAA”级，怎么喜欢信托募资，而不去做较低成本的中票、公司债等融资？

实际上，对房企而言，信托使用起来，非常灵活。这个，大家都知道的。

自去年10月起，这一轮房企再融资开启有限度宽松，地产央企、国企以及像龙湖、金地等极个别民营房企才有机会在境内发债。

据地产密探查询，去年10月，中国金茂旗下上海金茂投资曾发行20亿元中票，年息率3.65%，期限3年；去年底，中国金茂发行8亿元超短融券，年息率3%；今年5月底，中国金茂发行8亿元中票，年息率3.25%，期限3年。

今年初，上海金茂投资拿到证监会批准其可发行90亿元公司债的批文，比如2月中旬首发18亿元，年息率3.2%，到3月下旬发行第二笔15亿元，年利率3.5%，期限5年。

地产密探还查询到，今年3月底，上海金茂投资获批“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”ABS工具融资87亿元。

今年5月下旬，中国金茂旗下金茂资本获批“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”ABS工具融资12.7亿元。

依此来看，中国金茂系公司再融资非常顺畅，外界猜测，这或许有自己对当前开拓多元融资渠道的考量或安排吧。

2021年，中国金茂取得合同销售金额2356亿元，销售回款率96.32%，在房企中名列前茅，“三道红线”又保持全绿。

今年4月，标普将中国金茂的展望从负面调整成稳定，并确认其“BBB-”长期发行人信用评级及高级无抵押票据“BBB-”长期发行评级，以及次级票据“BB”评级。

不久后，惠誉确认中国金茂“BBB-”评级，维持“稳定”展望。穆迪也维持中国金茂Baa3投资级评级，展望“稳定”。

背靠央企中化集团的中国金茂，在当前楼市及融资环境下，央企这个显赫身份似乎就是金钱，从三大国际评级机构的态度不难窥见一斑。

前不久，中国金茂披露2022年5月签约销售金额90亿元，前5个月签约销售金额508.96亿元，与去年同期销售额分别为233.2亿元、1101.5亿元相比，受当前楼市影响确实非常之大。

虽有楼市松绑，但这个低迷销售，放眼整个房企阵营，也都较为普遍。

比如，同为地产央企且以往销售排名更靠前的中海地产，今年5月合约销售额约263.91亿元，按年下跌23.0%，前5个月合约销售额约950.3亿元，按年下跌38.9%。

再看另一家同为地产央企且以往销售排名更靠前的华润置地，今年5月合同销售额约203.2亿元，同比下滑19%；前5个月合同销售金额约813.5亿元，同比下滑35.5%。

相比中海地产、华润置地，中国金茂更显著的特色是城市运营，在集团土储体系中这类项目占比也很高，从布局看基本位于一二线城市，特点是投入大、周期长，但利润较高，厚积薄发，能为企业带来丰厚收益，也契合当今城市发展的需要。

中国金茂沿着这条路的扩张仍在继续之中，6月10日公告宣布私有化另一H股房企——中国宏泰发展，将一举获其位于河北廊坊、湖北武汉及鄂州在内的8个产城资产包，待售土储项目货值46亿元。

从宏泰发展去年逾64%的高毛利率看，中国金茂一举吃下后，将显著填补及改善公司当前的整体盈利水平。

在国家越来越重视“城市均衡发展”的大趋势下，中国金茂的城市运营战略叠加其显赫的央企身份及实力，市场预期其未来发展不可限量。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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