热头条丨房贷25万分15年还,已还了五六年,如今提前还款划算吗?

来源:余汉波 2022-06-13 05:54:05

小明:房贷25万分15年等额本息还款,提前还款划算吗?

三人:提前还款划不划算取决于自身的理财能力和违约金的多少,与还款方式和已还了多少年无关。

房贷计息都是以已发生的期限进行计息,不存在复利和先收利息的说法。房贷计算器的计算结果仅是未来预估的还款金额,并不等于未来实际还款金额,实际的还款金额会随基准利率的变化而变化。

那么等额本息还款所需归还的利息为什么多于等额本金的利息呢?原因是因为等额本息相较于等额本金前期的月供本身就比较少,所归还的本金也就较少,自然产生较多的利息。

如下图,假如贷款利率是4.9%,贷25万分15年还,等额本息每个月只需归还1963.99元,而等额本金第一个月需归还2409.72(逐月递减),这其中的归还的本金就相差2409.72-1963.99=445.73元,后面的剩余本金减少了,那么所产生的利息自然就减少了。

仔细看图,第一期利息是一样的1020.83元,因为本金都是25万,而第二期因为等额本金归还的本金多出445.73元,即剩余本金较少,所产生的利息就自然较少。

为什么说不存在复利和先收利息呢?还是仔细看图,每一期的利息=剩余本金*4.9/12,即以月利率逐月计算月利息,是在已发生的期限上用剩余本金计算所产生的利息。比如等额本息或等额本金的第一期归还的利息1020.83元,因为两者刚开始本金都是25万,第一期利息1020.83=25万*4.9%/12。以此同理,就计算出每个月的利息了。

等额本金是将本金平分到每期,本金一样,利息不一样。而等额本息是将本金和利息一起平分到每期,每期归还的利息和本金都不一样。

所以,划不划算取决于自身的理财能力和违约金的多少,而不在于还款方式,以及还了多少年。如果理财收益高于房贷利率,那么完全没有必要提前还款,因为经济越是发展越繁荣,利率水平越低(可参照发达国家利率水平),房贷为浮动利率,月供会随利率水平的下降而减少。而同时,由于通胀的存在,收入会越来越高,即还款会越来越轻松,相对而言就没有必要提前还款了。

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而如果只把钱存银行,特别是存活期或者存一年期定期,存款利率远低于贷款利率,那么在违约金不高(比如一个月或三个月剩余本金的利息),可以适当的考虑提前还款。

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