本来今天想把和一位大佬交流的心得发一篇，和他沟通之后，觉得不妥，还是不发了。

不过，他和我的想法也一样，仍然看好大湾区的未来，广州的未来。

大家都用钱投票的地方不会错。

最近到处出台放松政策，恐怕广州也不会远了。

很多人已经翘首期盼接下来广州深圳的政策什么时候来，不负责任地说，广州深圳离出台也不远了。

部分银行房贷利率已经接近LPR了，当然，不是所有人都能申请得到。

为什么要不停地降低房贷利率呢？

一方面房贷确实是在负增长，这个趋势有点可怕，另一方面是以鼓励刚需上车的名义提振市场信心。

负增长到正增长，肯定是需要时间的，但一定会扭转。

至于重振信心，相信我们的国家和党，人民的信心应该也会重新建立起来。

杭州南京等地放松二手房，是因为一手房是有市场基础的，只是二手成交差，时间长了怕二手反过来影响一手，也说明这些二线城市主要还是以一手市场偏多。

而广州目前二手成交还是要多过一手的，市区主要以二手为主，郊区主要以一手为主，这样是一个比较健康的市场，也是一个能平抑价格的市场。

市区的房价上涨，比如珠江新城，肯定跟大放水有关，上半年放了一波JYD，确实推动了价格上涨，但是现在房贷利率下调，而JYD却没有实质性的下调，说明国家主观上还是想拉动刚需入场。

一般刚需主要以房贷为主，而且，刚需们大多会用商贷加公积金。

二手房可以用全款大法，但是一手房是不可以的，放松房贷，有利于刺激一手或二手的成交。

在广州，刚需一般都是300万左右，300万的一手主要在白云湖、知识城、南站这些地方。

这些地方的一手我是不建议买的，周期比较长，配套缺乏，离市区较远，价格肯定比配套更成熟的板块要便宜的。

对于刚需来说，机会成本很重要，你如果还没有结婚生孩子，学校并不是关键的。

关键的还是要考虑自住和升值，所以你的选择要么是板块成熟，要么是离中心区较近，要么是有发达的产业。

因为300万的房子在广州只是一个上车，你就不要问我200万怎么买了，我建议还是租房吧，300万上车广州也仅仅是最后一班车了。

好，如果300万的刚需入场，那卖掉房子的人会去买600万的，卖掉600万房子的人会去买1000万的，卖掉1000万的，就有可能去买1500-2000万的，房价轮动就是这么来的。

以上就是为什么要放房贷，释放刚性需求，最终才能拉动整体行情的逻辑了。

那好，我们今天就说一下300万买哪里。

从过完年后，天河的行情涨了一波了，300来万已经挑不到了，就连翠拥华庭的两房都要400万了，那只能去海珠了。

所以海珠最热门的南洲、燕岗、东晓南、石溪板块就开始启动了。

之前也两次提醒过海珠一直要补涨的，所以，你看到金碧花园、英豪花园、聚德花园的成交量都很大，因为这些正是刚需300万上车的热门盘。

目前也有15%的涨幅了，一到周末看房的人就很多，业主开始惜售了，放出来的都是些低楼层，价格还不便宜。

要知道，板块一定是会轮动的，尤其是刚需。

如果连东晓南都贵了，两房都要350-400万的话，有些刚需就要去其他板块了，然后把全市的刚需板块轮动起来，再带动向上一级的轮动。

还有哪些刚需板块会轮动到呢？

上一轮最先启动的板块是黄埔科学城云埔板块，比如金色梦想，接着轮动到了海珠东晓南的，还是市区比较坚挺，所以今年东晓南反胜一局。

后来是轮动到了刚需板块的番禺广场，再到刚需比较喜欢的同和、嘉禾、黄边，再到金沙洲的时候，动能已经非常弱了，然后行情结束。

这一次买不起东晓南的刚需会看向哪里呢，大概也是这几个热门的地方：科学城香雪-云埔、番禺广场-亚运城、嘉禾黄边-江夏、同德围-金沙洲。

目前这几个板块的价格都是300-400万，前三个分别对应的是有产业、有交通、有配套这样三个大的方向。

同德围的成交量不低，但是产品小区一般，比不上前三个，金沙洲又没有产业，另外需求容易被外溢到佛山，这也是一个不小的问题。

为什么说番禺广场到亚运城是一个板块呢，因为这个板块的内生需求会自动循环，看不上买不起的，还是会去亚运城买次新房，毕竟有好的学位也是一种心理安慰。

但不要指望亚运城的价格会上涨，主要还是库存大，拉不起来，如果都涨到400万了，那还不如去万博和创新城，所以这里有需求，有成交，但是价格可能变化不大。

我们今天只是聊刚需的板块轮动，并非说价格一定会有很大的突破。

价格会比较稳定的是云埔和黄边，云埔自身有产业支撑，不怕，不过这一次大概是香雪止跌，再带动云埔的行情。

而黄边所在的白云新城，没有刚需供应，卖的都是豪宅。

随着配套、产业、城市界面的升级，年轻人们也会越来越被这样的繁华商业所吸引，本来年轻人对学位并不感冒，所以你不能既要涨得好，还要学位好，价格还又便宜，那是不可能的。

关于这些板块，其实之前也有专门的文章介绍过了，里面都是干货。

深度分析：白云区的天河公园——嘉禾望岗

如果是刚需们，建议在利率下调期间上车，成交量上来了，利率就会止跌。

还有，此时横盘期能买到一些好房子，也是一个不错的时机，上涨期是不买不到好房子的，错过的人应该是深有体会的。

买的时候利率虽然不是最低的，但是你买的房子的价格是比别人低的，那也是一种收益。

如果你能踩到最低的利率，但你买的房子肯定不会是好房子，因为这个时候便宜的好房子早就被卖掉了，贵了几十万比每月多几百更肉痛，所以刚需们不要计较小钱，容易得不偿失。

接下来我们再聊聊刚改和改善们该如何迎接下一波行情。

以上观点不代表房价要涨，房住不炒，买房需谨慎。

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。

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