中国有句古话，叫作“成也萧何，败也萧何”。

外国谚语也说：勇士在杀死恶龙之后，最终自己变成了恶龙。

事实上，房地产不仅仅是支柱产业，同样也是最大的实体经济。

任何贸然地、硬性地区分虚拟经济和实体经济的二元对立，都并不科学，也不绝对。

比如最典型的电商，你说它是网店，不是实体经济？

虽然没有线下门店，但是电商网购的货物仍然是线下实体工厂生产的，又经由线下物流快递运送，只不过是销售的模式转移到了网上而已，你能说它是虚拟经济吗？

房地产就更不要说了，其所牵涉到的建工、钢铁、机械设备、水泥化工、木材、家具、装修、电缆、运输、家电、水电燃气、社区底商等一众上下游产业链，关联到数十个行业，可以说是最大的实体经济。

2020年我国房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产对上下游相关行业增加值的拉动占GDP的比重为9.9%，二者合计占比高达17.2%。

房地产最大的价值也在于：对各个实体行业的有效链接。

所谓“虚拟经济”，比如游戏、币圈、博彩、有价证券这一类行业，才配得上真正的适格，因为这些行业能够创造的实际价值，多数情况下，要依赖于人们建构性的价值来衡量，而缺乏现实可及的使用价值，比如最典型的比特币。

再来谈谈房地产行业的“金融属性、金融化”的问题，其实也只不过是因为这个行业高度发达的产物，任何行业发展到一定 阶段，当资金体量足够大，产业体系足够完善，金融就会出现。

金融是服务于实体的，作为实体经济特别是融资端的一个侧面而存在的，兴办一家实体，可能要涉及到多个侧面：如融资、销售、经管、人力、财税等，并不能说这个行业就是金融属性、金融化了。

任何行业的根本属性，都是要回到行业能够解决的需求层面，也就是这个行业之所以存在， 它能提供的商品or服务or价值是什么？比如现在很多人买车，也会涉及到分期等金融模式，能因此就说汽车行业也金融化了吗？

基于以上的认知，我们至少可以得出“房地产是实体经济，涉及金融但并非金融化”的结论。

由此，我们可以看到，房地产行业的至少3方面的特征：

a、对多个实体行业的链接程度高

b、行业发达程度高、规模大到了一定程度，以致于金融机构都向其频繁抛洒橄榄枝

c、房地产能提供一种十分重要且作为生存必须品的商品：有居住使用价值的房子

所以，未来能够替代房地产的行业，可以从兼具上面3个方面特征的行业来寻觅，放眼望去，能胜任者，寥寥无几。

过去，我们更常听到的说法是，拉动中国经济有3驾马车，分别是：投资、消费、出口。

房地产则是兼具了投资、消费两大方向的产业，从项目开发的角度而言，是投资，从购房者角度而言，是消费。

不少具有消费能力的中产家庭，80%的财富都集中在房产之上，房价事关民生，当房价下跌10%，家庭财富缩水、消费预期降低的幅度不会局限于10%，也许是30%，也许是更高。

尤其是对已经拥有一定经济基础的中产家庭而言，想要过得更好，可能需要让身价至少再乘以10，否则生活质量很难说有质的提高，房产就是一个突破口。

房地产其实并没有原罪，但被一些买不起房、或者即将买房又嫌房价贵、或者根本不打算买房的人认为有原罪，把房价高的怨气发泄到房地产行业和房企头上，但如果稍微动脑子思考一下房价成本的结构，也许戾气就不会那么重了。

未来能够思考的方向是，如何才能让房地产更好地发挥自己的行业价值，而不是贸然寻求另一种行业或模式来取代，毕竟，存在就是合理，经济是一个复杂的体系，那么多千丝万缕的联系，牵一发而动全身。

不过，倒是可以从商业地产（商办写字楼）、豪宅市场和普通住宅市场的细分领域来寻找分化的突破口，“房”是分很多种的。

金融的闸门也不宜一刀切地全开或全关，比如对商办、写字楼、豪宅这些民生属性相对偏低的市场，就可以作为蓄水池来放开，而住宅市场则守住居住属性的根本，这也许才是更为科学、更为理性的思路。

关键词： 实体经济