很多人说，这两年上海房子涨了不少，基本上 " 买到就是赚到 "。

确实，从全市均价来看，2020-2021 年这一轮，大盘涨了 20%-30%，在全国的表现还算不错。

但全国的这一轮涨幅是结构性的，有的城市涨了，大量的非优质城市没涨。

在上海内部，也出现了非常明显的涨幅分化，有些房子涨了超过 30%，也有不少房子涨幅几乎可以忽略不计，平均一下才是全市 20%-30% 的涨幅。

如果我们再往前看几年，2017 年是上海楼市上一轮的价格高点，如果在 2020-2021 年涨幅低于 10% 的话，甚至大概率都不能弥补 2017-2019 年的跌幅。

这就意味着，如果你不幸在五年前买了房，然而恰好过去两年没怎么涨，那么就相当于 2017-2022 年，五年不涨了。

在上海居然有这样的房子，很反常识是不是？

其实，这样的房子，在上海还不少。

比如：

崇明、金山全境

宝山的月浦；

松江的小昆山、洞泾；

嘉定的徐行、安亭、外冈；

青浦的白鹤、香花桥、重固；

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、拓林；

浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、新场、祝桥；

等等等等。

在这里举两个典型案例。

一个是浦东书院的丽泽荷亭苑，2009 年的次新房，81 平两房中楼层，2017 年的成交价是 181 万，四年过去，2021 年的成交价是 170 万，比 2017 年还低一些。

五年过去，2022 年 4 月的当下，同楼层、同户型最新挂牌为 173 万，也低于 2017 年。

五年过去，不仅没涨，还跌了近三成。

1. 超远郊，距离市中心普遍在 30 公里以外；

2. 没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。

在 " 远大新 " 五年不涨的背后，本质是不稀缺。

上海总面积为 6340.5 平方公里，有多达 170 多个板块，但外环以内的中心城区只有 664 平方公里，占全市的 10.5%，剩下近 90% 的土地开发程度都比较低。

上海已经过了大量导入人口的年代，" 摊大饼 " 抬升郊区地位的事情已不复存在。

目前，上海仅仅是中环内的各种规划就令人眼花缭乱，在郊区，五个新城也是如火如荼。

远郊的大饼，已经啃不动了。

比如长宁虹桥开发区的紫云大厦，1996 年建的老塔楼，一个典型的高梯户比、没小区环境、停车位极度紧张的老大楼。

但这个小区从 2018 年至今，单价基本就是在 5-6 万之间徘徊，现在挂牌的那套，单价不到 5.9 万，却挂了一年多还没卖出。

紫云大厦是 96 年竣工的外销房，三梯五户，基本都是 125-160 平的两房，140 户人家只有 80 个车位。无论是建筑类型、得房率、户型设置还是车位配比，都已远远落后于时代。

而说起虹桥，随着现在新房扎堆 + 自媒体轰炸，已经很少有人记得 " 虹开发 " 的鼎鼎大名，都以为是十几公里以外的闵行青浦的 " 大虹桥 "。

上海虽然是个一体化大都市了，但其实郊区还保留着不少原来县城的影子。

现在说的比较多的" 五大新城 "，其实也对应着 " 五大老城 "：

嘉定新城——嘉定老城

奉贤新城——南桥老城

松江新城——松江老城

南汇新城——惠南老城

青浦新城——青浦老城

再加上金山老城、宝山淞宝等这些自成一体的郊区老城，这一轮房价表现都不如大盘。

可以看个图感受下，这是宝山的老城——淞宝，道路窄、路网密布、房龄偏老、可腾挪空间不多。

最近奉贤新城很火，但火的只有南桥新城，而西面的南桥老城却往往被人忽视。

板块老，房子老，发展空间小，自然吸引不了市区就业的购房者来买，而地缘客群的数量和购买力实在有限，撑不起老城市场。

2020 年，学 Q 房火；

2021 年，改善次新房火；

2022 年，豪宅火。

这几轮都没轮到的话，不好意思，这房子的涨幅就是偏低的。

考虑到 2017-2019 年上海房价还跌了 10%，很容易就造成五年不涨的情况。

那么接下来，这些房子会怎么走？

对于远郊次新、市区老破大、郊区老城这三类房子，我们的建议是：

一、如果还没买，又在看这类房子的，建议要慎重。

具体原因，上文已写得比较清楚，不再赘述。

二、如果买的比较早，也有置换的能力，还是尽量换更优质的房子。

卖掉后分数高的，就可以多看看新房；积分较低的，就看看地段更核心、房龄更新的房子。

三、如果五年内才买，而且自住需求得到满足的，其实不妨先等等看。

首先，短期置换的摩擦成本太高，一卖一买所损失的费用可能比涨幅差异要大不少；

其次，目前上海楼市处于一个平台期，未来不同产品的走向也有可能和过去五年不同，如果继续住着没问题的话，不如观望下，等行情明晰了再决定。

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